重點整理術 - 房地合一稅2.0 大補帖

政府打擊投資客不勞而獲，所以設計了一系列的稅務措施，想要打擊投資客。但是有時候一般的老百性，如果你不懂得這些稅率，可能就莫名其妙地要繳交一大堆稅務。所以千萬要記得懂得自己該有的權益

房地合一稅2.0是什麼？

房地合一稅是什麼？

其實房地合一稅最主要的就是針對短期買賣的投資者為主要打擊對象，所以基本上月短期買賣的人，被扣得稅率就會越重。這次新版的2.0就是針對短期時有房產的投資人家中課稅。簡單整理一下獲利稅制的比較。

房地合一稅舊制度(房地合一稅1.0)

持有1年以內就賣掉房子的屋主，扣獲利45%的稅。
持有1~2年賣掉的屋子扣稅35%。
持有2~10年賣掉的屋子扣稅20%。
持有10年以上才賣掉的屋子扣稅15%

房地合一稅新制度(房地合一稅2.0)

持有2年以內就賣掉房子的屋主，扣獲利45%的稅。
持有2~5年賣掉的屋子扣稅35%。
持有5~10年賣掉的屋子扣稅20%。
持有10年以上才賣掉的屋子扣稅15%

老實說，所謂的房地合一稅，其實關鍵在於懲罰短期買賣的屋主，不過仔細觀察的話，所謂的房地合一稅2.0關鍵是收取獲利，這個獲利其實並非買屋的人因為努力而產生的利潤，而是因為市場變好所以房價有上升而產生的獲利，正是不勞而獲的懲罰。

換言之，如果你是一個買進老舊屋子的人，你進行了實際的翻新，那麼你所花費的成本其實是可以拿來折抵需要繳稅的稅額，也就是你需要被扣除房地合一稅的部分會減少，只是這個翻新裝潢必須要是不能被輕易移動的那種，地板、廁所….這類的不會被移動，就可以扣除。但是像是系統櫃、傢俱…這種可以移動的就不能扣除。

房地合一稅的特例狀況

有什麼特別的狀況可以不適用房地合一2.0?

主要有下面這幾種狀況：非自願因素、重建後第一次轉移、長期自住

第一 維持稅率20%

• 個人及營利事業非自願因素交易 (例如：調職、房地遭強制執行)
• 個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易
• 個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次轉移
• 個人及營利事業完成後第一次移轉

第二 維持稅率10%

房屋被認定為自住房地，並且持有並且一等親直系親屬連續設戶籍滿6年則，課稅所得400萬以下免稅，超過400萬以上的金額稅率則為10%

房地合一稅400萬免稅額

其實這也是所謂的自住減免，如果本人、配偶或未成年子女實際連續並設籍有居住六年以上的屋子，就會被認定為所謂的自助屋，而且居住六年以上並且沒有提供出租或是營業使用，就可以有這個房地合一稅400萬免稅額。並且超過400萬以上的部分，適用10%的所得稅率。不過這個房地合一稅400萬免稅額，六年內限用一次。

法人該怎麼課房地合一稅？

法人比照個人課稅

營利事業依持有期間按差別稅率分開計稅(45%、35%、20%)，防止個人藉設立營利事業短期交易來避稅

房地合一稅的課稅範圍有多廣？

擴大房地合一的課稅範圍

增列兩項課稅標的，防止透過移轉型態來避稅

1. 交易預售屋及其坐落基地
2. 交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份(或出資額)，且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由我國境內房地構成

土地漲價總數額為多少？

土地漲價總數額增設減除上限

防止利用土增稅與所得稅稅率差異來避稅
課稅基礎＝房地收入－成本－費用－土地漲價總數額
土地漲價總數額減除上限＝交易當年度公告土地現值－前次移轉現值

以上參考資料來源：財政部台北國稅局

重購退稅是什麼？

個人換屋適用房地合一稅之重購退稅優惠，無論是「先賣後買」或是「先買後賣」，須符合以下條件：

一、出售舊屋與重購新屋的移轉登記時間在2年內。
二、個人或其配偶、未成年子女應於該出售及重購之房屋辦竣戶籍登記並居住。
三、該出售及重購之房屋無出租、供營業或執行業務使用。

需要注意的事情就是如果重購之房地，如果在5年內改作其他用途或再行換屋子，國稅局將追繳原扣抵或退還稅額。

重構退稅範例：

小安同學
在 108年9月買進了第一套房子，並且實際入住與設定戶籍。
在110年5月的時候，用1250萬元賣出這套房子。
在110年5月的時候，用1665萬元買進新房子，並實際入住與設定戶籍。

從上面的案例中，舊房子1250萬、新買的房子價格1665萬元，理論上是需要繳交房地合一稅。但小安同學兩個屋子都是屬於自用住宅使用，所以可以申請重購退稅。

接下來，小安同學在不得以的狀況下

在111年7月的時候，再次把這間新買進的房子賣掉了。
因為小安同學在五年內就把房子賣了，所以當初所申請重購退稅的金額必須要被國稅局追回。

小安同學聲明，會賣房子屬於不得以的狀況，但國稅局依據房地合一稅的規定，駁回聲請。

房地合一稅的申報時間

基本上房地合一稅需要申報的時間，大多是被定義在完成所有權轉移後的30天內完成申報。所以無論你是一般成屋、預售屋…..之類的，在法律上所謂的完成交易，就是在地政上登記轉移，所以登記轉移之後，雖然你可能很晚才交屋，但是其實你已經被規範在30天之內要進行申報囉。

需要準備的文件不多，其實就是買賣交易的契約書影本，還有想要抵扣費用的證明文件。比較詳細的狀況，其實還是建議詢問代書或是仲介，做仔細地詢問會更加的清楚。

蕭向緯 0919085755
(113年登字475499號)
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