賣房閃不掉的稅：土地增值稅試算

土地增值稅說明

土地增值稅率等級

土地增值稅一般分成3個等級：20%、30%、40%
自用住宅稅率則為 10%

土地增值稅率等級說明

土地增值稅的計算方式有三種不同的比例，分別是20%、30%和40%。如果在前次移轉時核計土地增值稅的現值數額未達到100%，則將採用20%的比例。如果達到100%以上但未達200%，則將使用30%的比例。而如果現值數額達到200%以上，則將按照40%的比例計算。

土地增值稅率	適用狀況
20%	前次移轉時核計土地增值稅的現值數額未達到100%
30%	前次移轉時核計土地增值稅的現值數額達到100%以上但未達200%
40%	前次移轉時核計土地增值稅的現值數額達到200%以上

土地增值稅的減徵

持有土地超過特定年限也會有減徵的部分。持有超過20年以上的土地可以減徵20%，持有超過30年以上的土地可以減徵30%，持有超過40年以上的土地則可以享有40%的減徵。在計算土地增值稅時，除了考慮核計現值數額外，還要注意持有土地的年限，以確保可以享受到相對應的減徵幅度。透過這些不同比例和條件設定，能夠更公平合理地評估和課徵土地增值稅。

土地增值稅率減徵	適用狀況
減徵20%	持有超過20年以上
減徵30%	持有超過30年以上
減徵40%	持有超過40年以上

一生一次與一生一屋

除了原本土地增值稅率的等級之外，還有最划算的就是自用住宅稅率10%，但是要使用自用住宅稅率10%是需要有一些額外的限制。

一生一次

一生一次定義

1. 一生一次的意思，就是一個人這一輩子只能使用一次的土地增值稅優惠稅率。
2.在售的住宅必須在過去一年內未曾用於商業目的或出租。
3.可以一次性出售多個房產，但必須在同一天進行並且不超過指定面積上限。
4.建物所有權人只能是自己、配偶或直系親屬，並且必須在當地完成戶籍登記。
5.住宅面積不得超過 300 平方公尺，非城市土地則為 700 平方公尺。
6.自住住宅建成後的第一年，房屋的評定現值需達到所占基地公告現值的10%。

一生一次買賣注意事項：

在進行任何買賣交易之前，確保你的戶籍設定是完善的非常重要。無論是先賣後買或是先買後賣，都需要先處理好戶籍問題。尤其是舊屋的情況更是需要特別留意，因為舊屋要符合自用住宅條件才能在一年前就完成設籍手續。這個步驟不能馬虎，否則可能會造成日後的麻煩和不便。所以在進行任何不動產交易時，記得先設好戶籍，才能讓整個交易順利進行。

常見無法符合「一生一次」條件的原因：

1. 設戶籍或房屋持有人是成年子女。
2. 本人、配偶或未成年子女名下有其他房屋。
3. 設戶籍或房屋持有沒有未滿 6 年。

一生一屋

一生一屋定義

1. 如果使用過一生一次的人，可以使用一生一屋的土地增值稅優惠稅率。
2. 但其實一生一屋的使用條件要更嚴格，必須出售的住宅五年內未曾用於營業或出租。
3. 只要條件滿足，無使用次數的限制。
4. 建物所有權人必須是本人或配偶或未成年子女，並且在該地做好戶籍登記，且名下無其他房產。
5. 面積不能超過 150 平方公尺，非都市土地 350 平方公尺。
6. 出售的住宅需設有⼾籍並持有連續滿 6 年。

一生一屋買賣注意事項：

在房地產交易中，有一個重要的準則就是「先賣再買」。這意味著在簽訂任何買賣契約之前，必須確保好自己的戶籍情況。這樣一來，才能確保整個交易過程順利進行。

相對地，也有另一種情況是「先買再賣」。這表示當你已經購入新屋並設立好戶籍後，必須在一年內出售舊屋。而要出售的舊屋必須擁有5年以上的戶籍記錄。這樣才符合法律規定，也能確保買賣雙方的權益。

因此，在進行任何房地產交易時，要注意遵守相關規定，確保自己的權益不受損失。無論是「先賣再買」或是「先買再賣」，都需要事先了解清楚規定和程序，才能順利完成交易。希望每位投入房地產市場的人都能夠理性思考，做出正確的決策。

重購退稅

重購退稅條件與公式

公式：退稅金額＝新購土地價格＋已繳土地增值稅－舊房子土地價

1.屬地方稅。
2.買、賣必須為同一人。
3.一買一賣需在兩年內，小換大可全退，若不足就是按比例退之
4.重購退稅的土地從買入後五年內，都必須作自用住宅，且有戶籍登記，不能改變用途、出租他人或遷出戶籍，也不可以移轉他人（包含配偶間贈與也不行）
5.買賣前1整年無出租或作營業之情形。
6.土地上有房屋，該房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬。

這項地方稅的規定要求買方和賣方必須是同一人，而且交易需在兩年內完成，買入的土地面積不能比現值大，還有五年內必須自用住宅並登記戶籍，不能出租或改變用途。另外，在買賣前一整年也不能有出租或營業情形。如果土地上有房屋，則該房屋必須是土地所有權人、配偶或直系親屬使用。這些規定旨在控制土地交易行為，防止投機炒作和保障市場穩定。

重購退稅注意事項

在購買後五年內，重新評價的土地必須用於自己居住並確保有戶籍登記，不能改變用途、出租或遷出戶籍。此外，也不得轉讓給其他人（包括配偶）。

重購退稅範例

一座舊房子的地價現值為300萬元，當它出售時必須支付80萬元的土地增值稅。如果你決定賣掉這座房子並買一座新的房子，新房的土地價格是500萬元，那麼你可以退回80萬元的稅款。

但如果新房的土地價格只有280萬元，那麼你可以退回60萬元的稅款。這就是根據不同房屋土地價格所能獲得的實際退稅金額差異。透過這個方式，你可以更好地了解在買賣房產時可能需要支付或可以退回的稅款金額。

	一生一次	一生一屋	重購退稅
稅率	10%	10%	按照比例退稅
戶籍登記限制	本人、配偶或直系親屬辦理戶籍登記	本人、配偶或未成年子女辦戶籍登記連續滿六年	本人、配偶或直系親屬辦理戶籍登記。
建物持有限制	未限制名下房屋持有數量，地上建物需為本人、配偶或直系親屬所有	出售時本人、配偶或未成年子女無該自用住宅以外之房屋且持有該自用住宅連續滿六年	原出售及重購土地所有權人屬同一人。
土地持有限制	『出售日』前仍持有	出售前連續且持有該土地六年以上	兩年內重購土地(先買後賣或先賣後買均適用)。
土地面積限制	都市土地：300平方公尺以內非都市土地：700平方公尺以內	都市土地：150平方公尺以內非都市土地：350平方公尺以內	都市土地：300平方公尺以內非都市土地：700平方公尺以內
使用情形限制	出售前一年內，未曾供營業或出租	出售前五年內，未曾供營業或出租	出售前一年內，未曾供營業或出租
使用次數限制	每人『僅限一次』	不限次數	不限次數。重購土地5年內再行移轉或改變用途者，需補繳原退還稅款。