央行放寬換屋期限至 18 個月，能否真正解套房貸困境？
台灣中央銀行 9 月 8 日宣布，針對實質換屋自住者的「先買後賣」措施，將出售原有房屋的期限由原本一年延長至 18 個月，自 2024 年 9 月 20 日以後錄案的貸款案件均可適用。這項政策被解讀為對換屋族的一大利多，讓因市場交易降溫而延宕賣屋進度的自住族群多了一點緩衝。然而，專家認為，雖然換屋族暫時鬆了一口氣，但銀行普遍不收切結書、資金池緊縮的問題仍然存在，真正的申貸難度依舊偏高。
政策鬆綁的背景與目的
央行指出，今年以來房市交易明顯降溫，民眾賣屋時間拉長，甚至出現買賣雙方已簽約，但因貸款排撥遲延，導致無法在一年內出售舊屋的狀況。為回應換屋族陳情與市場需求，央行業務局長謝鳳瑛強調，雖然多數換屋案件可在 2 至 8 個月內完成，但仍有部分個案因時程壓力受阻，因此決定將期限延長至 18 個月，作為一種折衷方案。
央行強調，此次政策調整屬於「民意導向」，與即將召開的理監事會無關，凸顯官方試圖兼顧金融穩健與社會需求的立場。
房市專家的觀點：換屋族仍難解困境
中華民國不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全表示，央行的鬆綁顯示政府體諒民困，但真正的關鍵在於是否取消換屋族限貸措施，或至少提高貸款成數，並調降存款準備率，才能真正打開資金水龍頭。
他指出，新建房屋多符合耐震、消防與綠建築標準，換屋原本有助於改善居住品質，但因央行第七波信用管制，換屋貸款條件變得嚴苛，銀行多數僅能以「舊貸清償額度」承作，導致換屋資金調度困難。即使延長期限至 18 個月，若銀行仍不願收切結書，問題依然無解。
不動產智庫執行長何世昌也補充，這次延長只是把「熱鍋」溫度從 98 度降到 80 度，換屋族雖然稍微減壓，但挑戰依舊很大，因為集中度管制並未鬆綁，銀行仍以首購族優先。
銀行資金水位與授信 5P 原則
目前各大公股銀行普遍面臨「滿水位」問題。由於房貸集中度已逼近上限，銀行更傾向將有限資源優先釋放給首購族與自住客。這使得換屋族即便符合資格，也可能因資金不足或審核嚴格而難以申貸。
央行同時重申，銀行在評估貸款時，應依循授信 5P 原則：借款人（People）、資金用途（Purpose）、還款來源（Payment）、債權保障（Protection）及授信展望（Perspective）。然而，在房貸額度緊縮的情況下，即便符合 5P 條件，換屋族仍可能遭遇銀行「拒收切結書」的現實困境。
政策象徵意義大於實質效果
信義房屋的統計顯示，2023 年 6 月至 2025 年 5 月，全台僅有 2,142 件「先買後賣」切結案，平均每月不到 100 件，顯示實際使用人數有限。換言之，雖然政策延長讓換屋族更有餘裕，但整體市場影響不大。
房仲專家賴志昶則指出，央行早在 2024 年 9 月就曾設置「人道走廊」，讓換屋族若一年內賣掉舊屋即可避免限貸 5 成的規範。此次再度延長，雖有助於降低資金斷鏈風險，也避免急售導致房價下跌，但由於銀行審核嚴格，整體效益仍需觀察。
未來觀察與影響
此次政策調整短期內有助於緩解換屋族的壓力，但無法根本解決資金瓶頸。若政府不進一步鬆綁限貸或降低銀行存款準備率，市場流動性難以釋放。
從房市結構來看，換屋族多屬剛性需求，政策若能有效支援，將有助於維持市場穩定，避免因資金壓力引發的恐慌性賤賣。但若資金問題長期未解，房市可能持續低迷。
總體而言，此次央行延長期限的措施，更多是對民意的回應與象徵意義，真正的市場變化仍需觀察銀行放貸態度與政府後續配套。
蕭向緯 0919085755
(113年登字475499號)
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