老屋翻新公寓中古屋買賣基本資訊
老屋翻新中古屋買賣公寓基本資訊
鼎強健身公寓
中古屋物件地址：高雄市三民區鼎強街86巷
建築型態：五樓公寓 / 物件位於五樓
主要結構：鋼筋混凝土
開價：428萬
室內坪數：30.02坪
陽台：2.88坪
共有：2.08坪
總建坪: 34.98坪
地坪：10.61坪(持分)
單價： 12.23/坪
格局：4房2廳2衛2陽台
座向: 座西朝東
建築物完成日期：76年12月11日
老屋翻新的中古屋室內格局圖
老屋翻新中古屋相關簡易說明
文藻校區鼎中商圈，近交流道，交通及生活機能佳。
總低價好入手，投資置產選對位置，租源多免煩惱
社區型公寓，陽台進出，前後陽台，地下室可停機車。
格局方正，室內坪數大。
老屋翻新的房屋實價登錄資訊
實價登錄資訊
該物件十年內並無成交紀錄
附近實價登錄資訊
從附近的實價登錄中可以發現111、112年成交的相似物件，每坪成交在12.7、16.9萬左右，目前我們這間物件的開價價格在每坪12.2萬，而且是在113年所以算是相對便宜的房子
室內相關照片
老屋翻新的支撐
生活機能支撐
附近是鼎中商圈且有全聯福利中心
學校附近方便
位置鄰近獅湖國小、鼎金國中、文藻校區
社區型公寓
社區型公寓，陽台進出，前後陽台，地下室可停機車。
老屋翻新的規劃與探討
老屋翻新的漏水處理
這間房屋最讓人感到驚嚇的就是進門之後所看到的漏水問題，既然要處理漏水的問題就一定會先看看屋頂的狀況，但是上去看之後就發現原本的防水層基本上都是非常的破損，這點從圖片中就可以看到，所以要處理屋頂，就需要先把所有屋頂剷除，然後把剷除出來的廢料都清除乾淨，接下來才是加上防水漆或是其他的防水裝置，然後再把防水漆從女兒牆一路往下到居住的樓層。
剷除屋頂那些應該算是重整，每坪應該是要 2500，用30坪來計算，應該要 75000
然後接下來就是做簡單的防水漆，每坪大約要 1500，用30坪來計算應該要 30000
旁邊女兒牆一路油漆下去，簡單預估抓一下應該也要5萬左右。
所以用最簡單的方式去處理應該至少也要16萬左右。當然實際多少也是要找工班去估看看，不過大概抓一下是這樣。而且這漏水看起來很嚴重，可能要用更好的防水措施。
老屋翻新至少需要的成本
這間基本上一定要處理的就是電線、牆壁、廁所、地板、門、天花板、窗戶。
電線應該至少也要花費15萬。
牆壁每坪抓500的話可能要15000。
廁所兩間，一間抓30萬，所以大約60萬。
地板的部分30坪，每坪抓2000，可樣大約6萬左右。
門的話，總共有六個門要換，每個門抓2500應該要15000
天花板如果單純用油漆應該就是要再15000
窗戶的部分抓個5-8萬
整個抓起來要重新整理至少要花費 100萬。
老屋翻新是要裝潢成套房？還是要翻新就好
剛剛有講到重新翻新至少需要100萬。如果要出租可能還需要每個房間、客廳裝個冷氣 5X3萬 =15萬，廚具重新裝潢加個10萬,加上個冰箱、洗衣機可能再加上三萬，電視加上兩萬、沙發可能要三萬，這樣一些軟裝需要 33萬左右。
那我們查一下四房的公寓大約出租多少3萬左右。所以成本 130萬 + 400萬 來說這樣收益率應該會在 5%左右，不過價差上就沒什麼利潤。裝潢成套房就更不用說，因為套房的成本只會更高
蕭向緯 0919085755
(113年登字475499號)
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