公寓中古屋買賣基本資訊
中古屋買賣公寓基本資訊
鳳山國中站便宜大公寓
中古屋物件地址：高雄市鳳山區瑞竹路
建築型態：五樓公寓 / 物件位於五樓
主要結構：鋼筋混凝土
開價：355萬
室內坪數：29.06坪
陽台:1.3坪
總建坪: 30.36坪
地坪：6.71坪(持分)
單價： 11.7/坪
格局：3房2廳2衛1陽台
座向: 座南朝北
建築物完成日期：77年08月26日
中古屋買賣室內格局圖
中古屋相關簡易說明
低總價，格局方正
雙面採光，通風良好
近鳳凌商圈，生活機能佳，美食選擇多
接近鳳山國中捷運站，Google顯示走路只要8分鐘
接近大東濕地公園，休閒放鬆好選擇
房屋實價登錄資訊
實價登錄資訊
該物件十年內並無成交紀錄
附近實價登錄資訊
從附近的實價登錄中可以發現110年成交的相似物件，每坪成交都在20萬左右，可是我們這間物件的成交價格在每坪11萬，所以算是相當便宜划算的房子
室內相關照片
老屋翻新的規劃與探討
老屋翻新的價格
清運
通常這部分在賣屋子的時候，如果屋主有跟仲介簽訂專約，像是英雄哥一樣帥的仲介，會幫忙清理。或是可以幫忙申請兩萬元的清運補助，找配合的清運公司幫忙整理。清運這種通常勞神、勞力，不過如果是單純家庭垃圾，是時間可以解決 >< 如果是那種裝潢的廢料之類的，只能請清運公司，通常是用一車來計算，一車大約5000 -10000，不包然搬運到車上的錢，所以通常需要人力。
牆壁
通常牆壁的翻新比較簡單，就是把一些壁癌都刮掉，然後重新油漆或者是貼上壁貼即可。不過會有壁癌表示有漏水的狀況，所以漏水不解除，牆壁就算重新油漆，還是會有壁癌出現。
通常油漆就是需要用幾桶油漆的價格還有人力可能要刷多久，一個工人一小時大約400元左右。每桶油漆根據不同種類的油漆價格又不一樣。
網路抓一下油漆的圖，大概可去評估一下。
地板
通常地板如果不需要重新鋪磁磚，那費用會便宜一點。自己住的話可能會在磁磚上面再加上比較好的木地板，如果是租人可以用比較便宜的塑膠地板貼上去。
網路上找了塑膠地板，可以看到每坪的價格在1700元
可是純木地板的話每坪的價格就在17000元，價格相差約十倍。
更別說如果要找人來鋪地板來是需要工人的費用
浴室
浴室的估價差異也是很大，通常最貴的部分在於防水，畢竟浴室是水最多的地方，如果防水做得不夠好，可能會漏到樓下。防水做好以後才是考慮馬桶、浴缸、花灑、洗手台....等。
有關於浴室的其他套件，其實大約兩萬以內都可以搞定。甚至陽春一點一萬塊以內可以搞定。除非你想要有比較奢侈的一點的享受。
電線
老房子最重要的就是要重拉電線。畢竟老房子針對的是30年以前的使用狀況，所以可以乘載的電量不高，現在社會動不動就是烘衣機、微波爐、電腦、手機….所以線路不夠新，可能導致電線走火或是常常跳電，這錢是非花不可。
網路上隨便找一下電線重拉的費用估價，大家可以有個底。費用大約在10萬元以內。
窗戶
更換窗戶的價格受到多種因素影響，例如窗戶的款式、玻璃品質、面積大小以及施工方式。常見的窗戶款式包括鋁窗、密封窗和隔音窗。一般來說，鋁窗的價格約在每平方英尺 200 到 300 元之間，密封窗大約在每平方英尺 300 到 500 元左右；而隔音窗的價格則在每平方英尺 500 到 1,500 元不等（以上價格均不包含玻璃和施工費用）。
玻璃規格有單層玻璃、夾層玻璃、多層玻璃和低輻射玻璃，價格大約在新台幣 70 到 1000 元之間。至於窗戶施工方式分為乾式和濕式，一位師傅每天的計費大約在新台幣 2500 到 6000 元之間。濕式工法通常需要較長時間完成，因此費用也會相應較高。
廚具
通常廚具會考慮到的幾個點就是，廚房也是需要做防水，畢竟廚房也是用水比較多的位置，再來就是廚房可能是瞬間用電最高的位置，像是微波爐、烤箱…等。
廚房比較簡單就是要有流理台、烘碗機、瓦斯爐。如果要自用可能會再考慮電器櫃，增加洗碗機之類的。
老屋翻新最簡單的裝潢
頂樓防水
通常簡單的裝潢，會考慮到的重點就在於完善的機能，所以第一個重點就是不能漏水，那這間房子的頂樓，看起來是才剛做防水不久，所以暫時屋頂的部分不太需要再加強。不過漏水可不只是頂樓要確認，可能還有從牆壁滲漏進去，所以通常需要刷防水漆，從頂樓的女兒牆一路往下刷下去。以頂樓的狀況來說，預估大約需要再補強約3~8萬左右。
網路上隨便找一下就會有一些防水的價格報價，可以簡單的比較一下，但是實際上還是建議以廠商報價的為主。
屋內重新裝潢
基本上老舊線路是一定要重新再拉的，可能需要花費10~20萬的費用。
浴室有兩間，從原本的浴室重新做防水、加上一些套組，可以預估一間30萬左右。
這間的窗戶是比較老舊的，基本上一定需要重新做，可能需要花費5~8萬左右。
地板的磁磚看起來沒什麼問題，不過現在看起來實在是不太討喜，所以可以用貼塑膠地板裝潢上去，大約需要4~8萬。
簡單預估起來就需要花費 80萬 ～ 100萬左右。
當然無論是租出去還是自己住，可能都需要買冷氣、電視、冰箱、洗衣機…這類設施，大概抓個20～30萬左右。
假設你以300萬買入這間房子，可能還需要自備130萬裝潢與採購傢俱。裝潢的時間可能在6~12個月左右。
老屋翻新之可能增加收益的裝潢
通常要裝潢成出租，還有另外的方式，就是全部裝潢成套房，從大小來說，應該是有機會裝潢成4間套房。不過對於套房的收租如果要收高的話，就一定要有對外窗、陽台，以這間房子來說只會有一個位置有一個陽台的位置，其他的套房就是一般有對外窗的價格。
不過這個廁所的位置比較偏上，所以如果要裝潢成四間，勢必要多裝潢兩間廁所，因為是要在沒有廁所的地方有裝上廁所，費用可能就要拉高到每間45萬左右。
其他加上拆牆、加上新的牆與傢俱，簡單預估每一間套房可能需要花費60萬。那四間套房就需要240萬的裝潢費用。
比較一下
如果是原本3房2廳1陽台裝潢好之後出租，每個月應該有機會收租2萬元左右。假設買屋子300萬加上裝潢130萬，這樣應該是用430萬年收24萬元，這樣收益率 5.5%
假設裝潢成四間套房，每個月應該有機會收租到3萬元左右。假設買屋子300萬加上裝潢240萬,這樣應該是540萬年收36萬元，這樣收益率6.6%
蕭向緯 0919085755
(113年登字475499號)
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